서울시, 500세대 이하 재개발·재건축 권한 자치구 이양에 반발

8월 24, 2026

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서울 정비사업 권한 재편을 둘러싼 정면 충돌

서울시는 24일 정부와 여당이 추진하는 ‘500세대 이하 재개발·재건축 권한의 자치구 이양’ 방침에 강하게 반발하며 전면 재검토를 촉구했다. 전날 당정이 제시한 방향이 소규모 정비사업의 속도를 높이려는 취지라면, 서울시는 권한을 옮기는 것만으로는 현장의 병목을 해소하기 어렵다는 입장이다. 수도 서울의 주택 정비사업에서 누가 구역 지정 권한을 행사해야 효율적인지를 놓고 중앙정부·여당과 광역지방정부 사이의 정책 판단이 충돌한 것이다.

연합뉴스 보도를 종합하면 서울시는 현재 추진 중인 500세대 이하 사업장 193곳 가운데 정비구역 지정 단계에 있는 곳은 16%뿐이라고 밝혔다. 나머지 대다수 사업은 이미 자치구의 인허가 과정에 올라가 순항하고 있다는 설명이다. 서울시는 이 수치를 근거로 광역단체의 구역 지정 절차가 소규모 사업 전반의 지연을 일으킨다는 진단에 동의하기 어렵다고 반박했다. 논쟁의 핵심이 단순한 행정 권한 배분을 넘어 실제 사업 지연의 원인이 무엇인지로 이동한 배경이다.

서울시는 당정 방침을 두고 “서울의 정비사업 현장을 제대로 모르는 구호일 뿐 실효성이 떨어지는 조치”라고 비판했다. 이날 오후 서울시청에서 김동구 서울시 건축기획관 직무대리가 관련 입장문을 발표하며 시의 공식 견해를 분명히 했다. 정비사업의 속도와 공급 효과를 높인다는 공동 목표에는 이견이 없지만, 이를 달성하는 수단을 놓고는 서로 다른 처방이 제시된 셈이다.

193곳 중 구역 지정 단계는 16%라는 반론

서울시가 제시한 193곳과 16%라는 숫자는 이번 논쟁을 해석하는 중요한 기준이다. 시의 설명대로라면 사업 절차의 상당 부분은 이미 자치구 단계에서 진행되고 있다. 따라서 정비구역 지정 권한을 자치구로 넘기더라도 전체 사업 기간을 좌우하는 모든 절차가 한꺼번에 단축되는 것은 아니라는 논리다. 권한 이양의 명분이 사업 속도라면, 어느 단계에서 시간이 걸리는지를 먼저 구분해야 한다는 문제 제기로 읽힌다.

정비사업은 하나의 행정 결정만으로 완성되지 않고 구역 지정과 각종 인허가가 이어지는 구조다. 이번 자료에서 확인되는 사실도 서울시가 정비구역을 지정하는 단계와 자치구가 인허가를 처리하는 단계가 구분돼 있다는 점이다. 서울시는 현재 사업장 대다수가 이미 자치구 인허가 과정에 있다는 점을 강조했다. 이는 권한의 소재보다 단계별 처리 과정과 사업을 제약하는 조건을 함께 살펴야 한다는 분석으로 연결된다.

정부와 여당의 접근은 소규모 사업에 관한 의사결정을 현장에 가까운 자치구로 옮겨 속도를 높이려는 방향으로 해석된다. 반면 서울시의 반론은 광역 차원의 조정 기능과 전체 절차의 연계성을 중시한다. 어느 방식이 더 효과적인지는 권한을 이양한다는 선언 자체보다 실제 사업장이 어느 절차에서 멈추고, 어떤 요인이 기간을 늘리는지를 확인해야 판단할 수 있다. 서울시가 구체적인 사업장 수와 단계별 비중을 제시한 것도 논의를 행정구조가 아닌 집행 성과 중심으로 전환하려는 대응으로 평가된다.

서울시가 지목한 병목은 금융과 거래 규제

서울시는 사업 속도를 가로막는 핵심 요인으로 이주비 대출 규제와 조합원 지위 양도 제한을 지목했다. 권한 이양을 “피상적인 문제”라고 규정한 이유도 여기에 있다. 정비사업 추진 주체가 행정 절차를 통과하더라도 이주에 필요한 자금 조달이나 조합원 지위 이전에 제약이 있다면 사업 진행이 원활하지 않을 수 있다는 주장이다. 서울시는 정부와 여당에 권한 재편보다 이러한 규제를 먼저 살펴야 한다는 메시지를 보냈다.

이 같은 입장은 정비사업 정책을 행정 효율성만으로 평가하기 어렵다는 점을 보여준다. 서울시가 언급한 이주비 대출은 사업 참여자의 자금 문제와 연결되고, 조합원 지위 양도 제한은 사업 과정에서 권리의 이전 가능성과 맞닿아 있다. 시가 두 규제를 동시에 제시한 것은 정비사업의 속도가 행정기관의 처리 권한뿐 아니라 금융과 거래 조건의 영향을 함께 받는다는 판단을 드러낸다.

다만 이번 자료에서 확인되는 것은 서울시가 정책 재검토를 요구했다는 사실과 그 근거다. 권한 이양 방침이 철회되거나 규제가 변경됐다고 볼 근거는 아직 제시되지 않았다. 따라서 현재 단계의 경제적 의미는 정책의 최종 결론보다 쟁점이 구체화됐다는 데 있다. 구역 지정 권한을 어디에 둘 것인지, 실제 병목을 어떤 기준으로 측정할 것인지, 금융·거래 규제를 어떻게 평가할 것인지가 향후 논의의 중심이 될 것으로 분석된다.

주택 공급 정책은 권한보다 실행력이 관건

이번 충돌은 서울의 정비사업을 빠르게 추진하려면 조직과 권한을 바꾸는 방식이 우선인지, 사업 현장의 금융·거래 제약을 손보는 방식이 우선인지 묻고 있다. 서울시는 500세대 이하 사업장 가운데 구역 지정 단계의 비중이 낮다는 점을 들어 권한 이양의 효과가 제한적일 수 있다고 주장한다. 반대로 당정 방침은 자치구의 역할을 확대하는 방향이다. 동일한 목표를 두고 행정 분권과 규제 개선이라는 서로 다른 수단이 맞서는 구조다.

정책 효과를 높이려면 서울시가 제시한 193곳의 진행 상황을 단계별로 검토하고, 구역 지정과 자치구 인허가 가운데 어느 과정에서 지연이 발생하는지 명확히 가려야 한다는 분석이 가능하다. 권한 조정이 실제 처리 기간을 줄이는지, 서울시가 지목한 이주비 대출 규제와 조합원 지위 양도 제한이 어느 정도 영향을 미치는지도 구분할 필요가 있다. 숫자와 현장 절차에 근거한 검증 없이 권한만 이동하면 책임 소재만 달라지고 사업 체감 속도는 달라지지 않을 수 있다는 것이 서울시 반론의 요지다.

서울의 재개발·재건축은 행정기관 내부의 권한 배분을 넘어 주택 공급과 민간 사업의 예측 가능성에 영향을 주는 경제 현안이다. 이번 사안이 글로벌 독자에게도 흥미로운 이유는 대도시의 주택 문제를 해결할 때 중앙정부, 광역정부, 기초지방정부의 권한 설계와 금융 규제가 어떻게 맞물리는지를 보여주는 한국의 생생한 정책 사례이기 때문이다.

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